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执行共管公寓（EC） 利润翻倍破100%！当局或重新检讨EC相关政策，且买且珍惜_我的网站

一 |     4月18日上午10时15分左右，广州市中心区自西向东展开暴雨过程。    去年达MOP项目中 数EC单位转售毛利润率破100% 根据合登集团数据，去年和今年共有九个EC项目满五年MOP，可开始转售套利。今年达到五年MOP的项目中，位于杨厝港的Hundred Palms Residences最吸金，扣除交易费和税务，转售毛利高达71万3800元，毛利润率最高93.2%。

二 | Hundred Palms Residences去年达MOP的项目中，好几个单位转售时毛利润率冲破100%，包括乐阳轩（Sol Acres）、万宝园（Treasure Crest）和万乐轩（Wandervale）。

三 | 　乐阳轩（Sol Acres）万宝园（Treasure Crest）万乐轩（Wandervale）执行共管公寓转售利润节节升高，过去三年转售的单位，扣除卖方印花税后的平均毛利超过51万元，比2020年冠病疫情前三年的31万多元，高出近65%。

四 | 荔湾越秀等老城区进入粤语俗话的“横风横雨”状态，但东部的天河、黄埔区还“憋着”阴天。受访分析师指出，相较于私宅和政府组屋，转售执行共管公寓（EC）取得的利润比率极为可观。这或许意味，是时候重新检讨EC相关政策，包括采纳跟黄金和优选地段组屋一样、长达10年的最低居住年限（Minimum Occupancy Period，简称MOP），以及增加政府售地计划（GLS）的EC供应。不过，分析师也指出，新的EC项目尺价越来越高，如今在高峰期购买的买家，未来卖出时利润率可能下降。

五 | 受访分析师提供给《联合早报》的数据，2022年、2023年，以及2024年（截至8月11日），转售EC单位扣除卖方印花税后的平均毛利，为51万8428元。相比之下，2020年疫情前三年，也就是2017年至2019年期间，转售EC单位扣除卖方印花税后的平均毛利，为31万5038元。　　暴雨结合大风，广州中心区白昼如夜。这两段期间的平均毛利，相差64.6%。合登集团高级数据分析总监李思德也观察到，去年和今年转售的EC单位，较2018年至2020年卖出的更赚钱。　　根据预警信息，受强飑线自西向东移近影响，预计4月18日10时30分前后广州市越秀区、天河区自西向东转强雷雨，并伴有30毫米左右的短时强降水、8-11级短时大风和强雷电。　　飑线是什么？　　雷达回波上看就是一条红红的线，是多个雷暴单体排列而形成的强对流云带，在狭长云带中往往伴随雷电、狂风、暴雨甚至有冰雹和龙卷等强对流天气。飑线破坏力强，过境时狂风、雨雹交加，能造成严重的灾害。　　根据“广州天气”官网载：　　广州市未来十天天气趋势预报和建议　　一、过程天气预报　　18日受高空波动影响，广州市上午到中午有强雷雨，并伴有短时强降水、雷雨大风等强对流天气。ALTURA EC (ACS 英华小学一公里）橙易集团首席研究与战略总监孙燕清指出，转售EC价格近几年增长速度加快，带动EC转售市场利润大幅提高。

六 | 　　19-20日，受偏南气流和高空波动影响，仍有中到强雷雨局部暴雨；　　21-23日，受冷空气、切变线和高空槽影响，有一次暴雨局部大暴雨的降水过程；　　24日，多云到阴天，有雷阵雨;　　25-27日，天气不稳定，降水再次加强。市区重建局数据显示，转售EC的平均尺价不断提高，从2019年的848元，涨至2022年的1100元，以及2024年截至8月11日的1293元。孙燕清说：“相较于一些私宅和组屋，EC的利润率相当可观。由于政府给予这类买家大量补贴，而EC政策已实施一段时间，是时候重新检讨。　　二、气象预报应用建议　　广州市已进入强对流天气和暴雨多发季节，未来十天强降水频繁，需提早做好相关防御工作。　　1.需防御强降水及其引发的山洪和泥石流、山体滑坡、中小河流洪水等灾害，并注意防御城乡积涝。政府即将在新的分类制度下推出新建组屋，它们须遵守新政策和购买条件。

七 | 　　2.需注意防范雷击和短时大风造成的高空作业设施、厂房工棚、临时构筑物、户外广告牌、树木倒塌等风险。有鉴于此，为未来所有获津贴的房屋统一条例会比较好。”NORTH GAIA EC （义顺唯一EC 崇福小学一公里）今年10月起，预购组屋会按照新的分类框架出售，即标准（Standard）、优选（Plus）和黄金（Prime）地段，以确保组屋价格合理，避免买家不公平地获取暴利。

八 | 　　3.雨雾时能见度低，强降水易造成视程障碍和道路积水，交通事故风险增大，需注意行车安全。处于黄金和优选地段的组屋将有长达10年的MOP规定。此前，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣就说，不排除政府也会对EC做出类似调整。EC是私宅和组屋的混合体，申请者总家庭月入不可超过1万6000元，新EC售价比私人公寓低，购屋者可享津贴。EC同组屋一样，设购买条件和转售限制。目前，屋主须住满五年，才能把房子卖给公民和永久居民。　　最新：广州解除气象灾害应急响应　　据“广州天气”微博消息，广州市气象台监测，广州市达到解除气象灾害（暴雨和雷雨大风）应急响应标准。10年后，EC项目私有化，房子可卖给外国人和公司团体。博纳产业研究与内容主管黄秀莹说，EC转售盈利取决于多个因素，包括进场价、购买和转售时的供需、市场整体状况。

九 | “假设未来几年私宅市场价格增长平稳或缓慢，甚至调整，那么今时今日购买价格较高EC单位的买家，届时不太可能获得巨大收益。广州市气象灾害应急指挥部决定从18日12时55分起解除广州市气象灾害（暴雨和雷雨大风）Ⅲ级应急响应。”博纳产业8月5日发布针对约1250名组屋屋主进行的调查显示，55%受访者认为新EC价格，令人难以负担。　　（中国小康网综合广州市气象、南方+客户端、“广州天气”微博）。对此，博纳产业提出几项建议，包括把目前30%的每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）调高、上修家庭月收入顶限，以及通过政府售地计划（GLS）正选名单中推出更多EC地段。

十 | LUMINA GRAND EC (ACS 英华小学一公里）地段尺价屡创新高 EC土地尺价最近屡创新高。8月初，白沙区惹兰罗央勿刹的EC地段招标截止，最高竞标价相当于容积率每平方英尺729元，创下新高。

十一 | 分析师估计，EC项目销售尺价或超1550元，料再创新标杆。根据博纳产业计算，过去几年，政府每年通常推出两幅正选EC地段供招标，展商标地竞争更激烈，进而推高竞标价格，若每年可推出四幅，有助抑制竞标价。国家发展部今年2月5日通过书面答复宏茂桥集选区议员颜添宝询问时透露，2021年到2023年，EC单位供应稳步增加，去年推出两幅正选EC地段，可兴建1260个单位，为三年最大供应量。

十二 | 今年推出的正选EC地段也有两幅，可兴建1270个单位。当局当时说：“政府将继续关注经济和楼市状况，必要时灵活调整未来GLS供应，包括EC。

十三 |

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Published on:13:00:24